住商永康創意園區店蔡阿澤[台南土地好房網]

 都市計畫法台灣省施行細則第29條規定  

農業區為保持農業生產而劃定，除保持農業生產外，僅得申請興建農舍、農業產銷必要設施或休閒農場及其相關設施。但第二十九條之一、第二十九條之二及第三十條所規定者，不在此限。 
申請興建農舍須符合下列規定： 
一、興建農舍之申請人必須具備農民身分，並應在該農業區內有農地或農場。 
二、農舍之高度不得超過四層或十四公尺，建築面積不得超過申請興建農舍之該宗農業用地面積百分之十，建築總樓地板面積不得超過六百六十平方公尺，與都市計畫道路境界之距離，除合法農舍申請立體增建外，不得小於八公尺。 
三、都市計畫農業區內之農地，其已申請建築者（包括百分之十農舍面積及百分之九十之農地），主管建築機關應於都市計畫及地籍套繪圖上著色標示之，嗣後不論該百分之九十農地是否分割，均不得再行申請興建農舍。 
四、農舍不得擅自變更使用。 
第一項所定農業產銷必要設施、休閒農場及其相關設施之項目由農業主管機關認定，並依目的事業主管機關所定相關法令規定辦理，且不得擅自變更使用。 
前項農業產銷必要設施之建蔽率，除畜牧廢棄物處理場依第三十二條第一項第八款規定辦理外，不得超過百分之六十，並不得供為居室、工廠及其他非農業產銷必要設施使用。 
已申請興建農舍之農地，再行申請建築農業產銷必要設施（畜牧廢棄物處理場除外）時，其建蔽率（含農舍）不得超過百分之六十。 

非都市土地-一般農業區農牧用地 
實施區域計畫地區建築管理辦法 
第五條　於各種用地內申請建造自用農舍者，其總樓地板面積不得超過四百九十五平方公尺，建築面積不得超過其耕地面積百分之十，建築物高度不得超過三層樓並不得超過一○˙五公尺，但最大基層建築面積不得超過三百三十平方公尺。 
前項自用農舍得免由建築師設計、監造或營造業承造。 

第 7 條 原有農舍之修建，改建或增建面積在四十五平方公尺以下之平房得免申請建築執照，但其建蔽率及總樓地板面積不得超過本辦法之有關規定。

 
第 10 條 農舍以外之建築物其建築面積在四十五平方公尺以下，高度在三‧五公尺以下者，得免由建築師設計、監造或營造業承造，逕向當地主管建築機關申請建築執照。

 都市計畫法台灣省施行細則第29條規定  

農業區為保持農業生產而劃定，除保持農業生產外，僅得申請興建農舍、農業產銷必要設施或休閒農場及其相關設施。但第二十九條之一、第二十九條之二及第三十條所規定者，不在此限。 
申請興建農舍須符合下列規定： 
一、興建農舍之申請人必須具備農民身分，並應在該農業區內有農地或農場。 
二、農舍之高度不得超過四層或十四公尺，建築面積不得超過申請興建農舍之該宗農業用地面積百分之十，建築總樓地板面積不得超過六百六十平方公尺，與都市計畫道路境界之距離，除合法農舍申請立體增建外，不得小於八公尺。 
三、都市計畫農業區內之農地，其已申請建築者（包括百分之十農舍面積及百分之九十之農地），主管建築機關應於都市計畫及地籍套繪圖上著色標示之，嗣後不論該百分之九十農地是否分割，均不得再行申請興建農舍。 
四、農舍不得擅自變更使用。 
第一項所定農業產銷必要設施、休閒農場及其相關設施之項目由農業主管機關認定，並依目的事業主管機關所定相關法令規定辦理，且不得擅自變更使用。 
前項農業產銷必要設施之建蔽率，除畜牧廢棄物處理場依第三十二條第一項第八款規定辦理外，不得超過百分之六十，並不得供為居室、工廠及其他非農業產銷必要設施使用。 
已申請興建農舍之農地，再行申請建築農業產銷必要設施（畜牧廢棄物處理場除外）時，其建蔽率（含農舍）不得超過百分之六十。 

非都市土地-一般農業區農牧用地 
實施區域計畫地區建築管理辦法 
第五條　於各種用地內申請建造自用農舍者，其總樓地板面積不得超過四百九十五平方公尺，建築面積不得超過其耕地面積百分之十，建築物高度不得超過三層樓並不得超過一○˙五公尺，但最大基層建築面積不得超過三百三十平方公尺。 
前項自用農舍得免由建築師設計、監造或營造業承造。 

第 7 條 原有農舍之修建，改建或增建面積在四十五平方公尺以下之平房得免申請建築執照，但其建蔽率及總樓地板面積不得超過本辦法之有關規定。

 
第 10 條 農舍以外之建築物其建築面積在四十五平方公尺以下，高度在三‧五公尺以下者，得免由建築師設計、監造或營造業承造，逕向當地主管建築機關申請建築執照。

第二十九條　農業區為保持農業生產而劃定，除保持農業生產外，僅得申請興建農舍、農業產銷必要設施、休閒農業設施、自然保育設施、綠能設施及農村再生相關公共設施。但第二十九條之一、第二十九條之二及第三十條所規定者，不在此限。

申請興建農舍須符合下列規定：

一、興建農舍之申請人必須具備農民身分，並應在該農業區內有農業用地或農場。

二、農舍之高度不得超過四層或十四公尺，建築面積不得超過申請興建農舍之該宗農業用地面積百分之十，建築總樓地板面積不得超過六百六十平方公尺，與都市計畫道路境界之距離，除合法農舍申請立體增建外，不得小於八公尺。

三、都市計畫農業區內之農業用地，其已申請建築者（包括百分之十農舍面積及百分之九十之農業用地），主管建築機關應於都市計畫及地籍套繪圖上著色標示之，嗣後不論該百分之九十農業用地是否分割，均不得再行申請興建農舍。

四、農舍不得擅自變更使用。

第一項所定農業產銷必要設施、休閒農業設施、自然保育設施、綠能設施及農村再生相關公共設施之項目由農業主管機關認定，並依目的事業主管機關所定相關法令規定辦理，且不得擅自變更使用；農業產銷必要設施之建蔽率不得超過百分之六十，休閒農業設施之建蔽率不得超過百分之二十、自然保育設施之建蔽率不得超過百分之四十。

前項農業產銷必要設施，不得供為居室、工廠及其他非農業產銷必要設施使用。但經核准工廠登記之農業產銷必要設施，不在此限。

第一項農業用地內之農舍、農業產銷必要設施、休閒農業設施及自然保育設施，其建蔽率應一併計算，合計不得超過百分之六十。

第二十九條之一　農業區經縣（市）政府審查核准，得設置公用事業設施、土石方資源堆置處理、廢棄物資源回收、貯存場、汽車運輸業停車場（站）、客（貨）運站與其附屬設施、汽車駕駛訓練場、社會福利事業設施、幼兒園、兒童課後照顧服務中心、加油（氣）站（含汽車定期檢驗設施）、面積零點三公頃以下之戶外球類運動場及運動訓練設施、政府重大建設計畫所需之臨時性設施。核准設置之各項設施，不得擅自變更使用，並應依農業發展條例第十二條繳交回饋金之規定辦理。

前項所定經縣（市）政府審查核准之社會福利事業設施、幼兒園、兒童課後照顧服務中心、加油（氣）站及運動訓練設施，其建蔽率不得超過百分之四十。

縣（市）政府得視農業區之發展需求，於都市計畫書中調整第一項所定之各項設施，並得依地方實際需求，於都市計畫書中增列經審查核准設置之其他必要設施。

縣（市）政府於辦理第一項及前項設施之申請審查時，應依據地方實際情況，對於其使用面積、使用條件及有關管理維護事項，作必要之規定。

第二十九條之二　毗鄰農業區之建築基地，為建築需要依其建築使用條件無法以其他相鄰土地作為私設通路連接建築線者，得經縣（市）政府審查核准後，以農業區土地興闢作為連接建築線之私設通路使用。

前項私設通路長度、寬度及使用條件等相關事項，由縣（市）政府定之。

第 三 十 條　農業區土地在都市計畫發布前已為建地目、編定為可供興建住宅使用之建築用地，或已建築供居住使用之合法建築物基地者，其建築物及使用，應依下列規定辦理：

一、建築物簷高不得超過十四公尺，並以四層為限，建蔽率不得大於百分之六十，容積率不得大於百分之一百八十。

二、土地及建築物除作居住使用及建築物之第一層得作小型商店及飲食店外，不得違反農業區有關土地使用分區之規定。

三、原有建築物之建蔽率已超過第一款規定者，得就地修建。但改建、增建或拆除後新建，不得違反第一款之規定。

【土地的種類】

• 土地的分類

依土地權屬：公有土地、私有土地

依土地使用：建築用地、直接生產用地、交通水利用地、其他土地

依都市計劃實施範圍及管制：都市土地、非都市土地

依土地使用性質：農業用地、工業用地、礦業用地、自用住宅用地

依土地未依法使用：空地、荒地

※依土地權屬分類

１、公有土地：指國有土地、直轄市有土地、縣（市）有土地或鄉（鎮、市）有　　　　　　　　　　　　      之土地。

２、私有土地：指經人民依法取得所有權之土地。私有土地所有權消滅者，為國有土地。私有土地包括自然人與私法人所有之土地。

※依土地使用之分類

依土地法第二條規定，土地分為

１、建築用地：如住宅、官署、學校、工廠、公園、教堂、砲台、碼頭、墳場等

２、直接生產用地：如農地、林地、漁池、礦地、鹽地、水源地、池塘等

３、交通水利用地：如道路、溝渠、湖泊、港灣、海岸、堤堰等

４、其他土地：如沙漠、雪山等

※依都市計劃實施範圍及管制分類

１、都市土地：指依法發佈都市計劃範圍內之土地；劃定為下列各使用分區－住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、風景區、保護區、保存區、農業區、其他使用區。

２、非都市土地：只都市土地以外之土地

ａ、十種使用分區：特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區、河川區、其他使用區或特定專用區

ｂ、十八種編定用地：甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地、礦業用地、窯業用地、交通用地、水利用地、遊憩用地、古蹟保存用地、生態保護用地、國土保安用地、墳墓用地、特定目的事業等使用地

※依土地使用性質分類

１、農業用地：指非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供使用之　　　土地

２、工業用地：指依法核定之工業區土地及政府核准工業或工廠使用之土地

３、礦業用地：指工礦業實際使用地面之土地

４、自用住宅用地：指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地

※依土地未依法使用分類

１、空地：凡編為建築用地，未依法使用者，為空地。土地建築改良物價值不及所占地基申報地價百分之二十者，視為空地。

２、荒地：凡編為農業或其他直接生產用地，未依法使用者，為荒地。但因農業生產之必要而休閒之土地，不在此限內。

【促進土地地用的方法】

• 土地使用

通則：土地使用；空地荒地

使用限制：區域計劃與使用管制；都市計劃與使用管制

房屋及基地租用：房屋供需之調節；房屋租用；基地租用；優先購買權

耕地租用

荒地使用：公有荒地之開發使用；山坡地之保育與海埔地之開發

土地重劃

土地開發：新市鎮開發；都市更新；工業區開發

• 通則

１、土地使用：位促進土地合理使用，並謀經濟均衡發展，主管機關應依國家經濟政策、地方需要之情形、土地所能提供之性質與區域計畫及都市計劃之規定，全面編定各種土地用途。綜上，土地使用編定之原則為：國家經濟政策、地方需要情形、土地所能提供使用之性質、區域計劃及都市計劃之規定

２、空地荒地：

空地之處理：限期強制使用、課徵空地稅、照價收買、終止租約，借貸或撤銷地上權

荒地之處理：限期使用或委託經營、課徵荒地稅、照價收買

• 使用限制

１、區域計劃：基於地理、人口、資源、經濟活動等相互依賴及共同利益關係，而制定之區域發展計畫

２、都市計劃：只在一定地區內有關都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要措施，作有計畫之發展，並對土地使用作合理之規劃而言。

※房屋及基地租用

１、房屋供需之調節：政府興建準備房屋、新建房屋賦稅之減免、自住房屋間數之限制

２、房屋租用：租金之限制、擔保金之限制

３、基地租用：租地建屋應為地上權登記、租金及擔保金之限制、基地收回之限制、基地或房屋之優先購買權

• 耕地租用

１、耕地租用之保障：耕地地租最高額之限制、耕地地租得以實物帶繳、預收地租及押租之禁止、耕地附屬物收受報酬之限制、地租之繳付與減免、租約之登記與保障、耕地租約之終止、耕地租約終止之補償、續訂租約與出租人收回自耕之限制、承租人之耕地特別改良權、承租人承買，承典耕地之優先權、出租人行使留置權之限制

※荒地使用

１、公有荒地之開發使用：公有荒地，應由該管直轄市或縣（市）地政機關於一定期間內勘測完竣，並規定其使用計畫

２、山坡地之保育與海埔地之開發：

山坡地：重劃，交換或協助農民購地、徵收或收回、山坡地開發利用之限制

海埔地：登記與管理、產權之分配

• 土地重劃

１、土地法之規定：直轄市或縣（市）地政機關因下列情形之一，經上級機關核准，得就管轄區內之土地，劃定重劃地區，施行土地重劃，將區內各宗土地重新規定其地界

※土地開發

１、新市鎮開發：為開發新市鎮，促進區域均衡及都市健全發展，誘導人口及產業活動之合理分佈，改善國民居住及生活環境

２、都市更新：處理方始分為三種，重建、整建、維護

３、工業區開發：工業主管機關、投資開發工業區之公民營事業及土地所有權人開發之工業區，得按開發工業區之計畫目的及性質，規劃下列用地：生產事業用地、相關產業用地、社區用地、公共設施用地、其他經中央工業主管機關核准之用地

【土地權利限制】

• 地權限制

私有土地權利之限制：私有土地所有權範圍之限制、私有土地所有權處分之限制

外國人土地權利之限制：外國人取得土地權利之基本條件、外國人取得土地權利之限制、大陸地區人民取得土地權利之限制

※私有土地權利之限制

１、私有土地所有權範圍之限制：依土地法第十四條規定下列土地不得為私有：海岸一定限度內之土地、天然形成之湖澤而為公共需用者，其沿岸一定限度內之土地、城鎮區域內水道湖澤及其沿岸一定限度內之土地、公共交通道路、礦泉地、瀑布地、公共需用之水源地、名勝古蹟、其他法律上禁止私有之土地

２、私有土地所有權處分之限制：

處分之定義

最廣義：事實上之處分、法律上之處分

廣義：法律上之處分（處分行為－物權行為、負擔行為－債權行為）

狹義：處分行為

• 外國人土地權利之限制

１、外國人取得土地權利之基本條件：外國人在中華民國取得或設定土地權利，以依條約或其本國法律，中華民國人民得在該國享受同樣權力者為限。上開「依條約或其本國法律」之用語，似有委渚外國相對之待遇，誠有商榷之處。

２、外國人取得土地權利之限制：外國人取得土地權利之基本條件：下列土地不得移轉、設定負擔或租賃於外國人：林地、漁地、狩獵地、鹽地、礦地、水源地、要塞軍備區域及領域邊境之土地

３、大陸地區人民取得土地權利之限制：「大陸地區人民、法人、團體或其他機構，或其於第三地區投資之公司，非經主管機關許可，不得在台灣地區取得、設定或移轉不動產物權。」